Como usar a Calculadora de Financiamento da GMS Consultoria Financeira

Preencha os dados básicos:
- Valor do imóvel que você quer comprar
- Quanto você tem de entrada (mínimo 20%)
- Taxa de juros anual (consulte seu banco, geralmente entre 8% e 12%)
Configure a correção monetária:
- Coloque a TR estimada (use histórico ou projeção do seu banco)
- Escolha se as taxas são ao ano ou ao mês
Defina o prazo e taxas:
- Escolha o prazo em meses (máximo 420 meses / 35 anos)
- Adicione o valor estimado de taxas e seguros mensais
Escolha o sistema: SAC ou PRICE (leia as diferenças abaixo!)
Simule amortizações extras (opcional):
- Clique em "+ Adicionar" para incluir pagamentos extras
- Defina valor, mês inicial e tipo (única ou recorrente)
- Veja o impacto na economia e prazo!
Clique em "Calcular Financiamento" e veja:
- Resumo com primeira/última parcela e totais
- Gráfico da evolução do saldo devedor
- Tabela completa mês a mês
- Comparação com/sem amortização extra

📊 Dica: Faça várias simulações! Compare SAC vs PRICE, teste diferentes valores de amortização, veja o impacto da TR. Assim você toma a melhor decisão para seu bolso!

O que é um Financiamento Imobiliário?

O financiamento imobiliário é um empréstimo de longo prazo oferecido por bancos e instituições financeiras para a compra de imóveis. Como o valor de um imóvel é geralmente alto, poucas pessoas conseguem comprá-lo à vista. É aí que entra o financiamento!

Ao financiar um imóvel, você paga uma entrada (normalmente entre 20% e 30% do valor do imóvel) e o restante é parcelado em até 35 anos (420 meses). Durante esse período, você paga mensalmente uma parcela que inclui:

Amortização: parte do valor que reduz sua dívida
Juros: remuneração do banco pelo empréstimo
Correção monetária (TR): atualização do saldo devedor
Taxas e seguros: seguro obrigatório e taxas administrativas

Sistema SAC vs Sistema PRICE: Qual a diferença?

Sistema SAC (Sistema de Amortização Constante)

No SAC, a amortização é constante todos os meses. Ou seja, você abate sempre o mesmo valor da sua dívida.

Fórmula da Amortização:

A = V ÷ N

Onde: A = amortização mensal | V = valor financiado | N = número de meses

Como funciona na prática:

As parcelas começam mais altas e vão diminuindo
Os juros diminuem mensalmente (pois incidem sobre um saldo cada vez menor)
Você paga menos juros no total comparado ao PRICE
Ideal para quem tem renda estável e pode pagar mais no início

Exemplo: Financiamento de R$ 400.000 em 240 meses a 10% a.a.

Primeira parcela: ~R$ 5.000
Última parcela: ~R$ 1.800
Total de juros: ~R$ 205.000

Sistema PRICE (Tabela Price)

No PRICE, a parcela é fixa durante todo o financiamento (sem considerar a TR). No início, você paga mais juros e menos amortização. Com o tempo, isso se inverte.

Fórmula da Parcela:

PMT = V × [i × (1+i)ⁿ] ÷ [(1+i)ⁿ - 1]

Onde: PMT = parcela | V = valor financiado | i = taxa mensal | n = número de meses

Como funciona na prática:

As parcelas são iguais (teoricamente, sem considerar TR)
No início, a maior parte da parcela é juros
Aos poucos, a amortização aumenta e os juros diminuem
Você paga mais juros no total comparado ao SAC
Ideal para quem quer parcelas mais previsíveis

Exemplo: Financiamento de R$ 400.000 em 240 meses a 10% a.a.

Todas as parcelas: ~R$ 3.900 (sem TR)
Total de juros: ~R$ 536.000

💡 Dica: O SAC geralmente compensa mais no longo prazo, pois você paga menos juros totais. Porém, as parcelas iniciais são mais altas. Já o PRICE facilita o orçamento com parcelas menores no início, mas custa mais no total.

O que é TR (Taxa Referencial) e como ela afeta seu financiamento?

A TR (Taxa Referencial) é um índice econômico usado para corrigir o saldo devedor do seu financiamento. Ela funciona como uma espécie de "inflação" do seu financiamento.

Como a TR funciona na prática:

Todo mês, antes de calcular os juros, o banco corrige seu saldo devedor pela TR
Se a TR for 0,5% ao ano (~0,041% ao mês), seu saldo cresce por esse índice
Os juros são então calculados sobre o saldo já corrigido
A amortização também é corrigida pela TR para manter o equilíbrio

Exemplo prático:

Sem TR:

Saldo inicial: R$ 400.000
Amortização mensal: R$ 1.667
Saldo após 1 mês: R$ 398.333

Com TR de 5% ao ano:

Saldo inicial: R$ 400.000
Saldo corrigido: R$ 401.628 (corrigido pela TR)
Amortização corrigida: R$ 1.674
Saldo após 1 mês: R$ 399.954

⚠️ Importante: A TR faz seu saldo crescer antes de ser amortizado, mas ela também corrige o valor da amortização! O cálculo é feito para que, ao final do prazo, o saldo chegue a zero. Sem essa correção na amortização, sua dívida nunca seria quitada!

Histórico da TR: Nos últimos anos, a TR tem ficado próxima de zero (0,00% a 1,50% ao ano). Mas ela já foi bem mais alta no passado. É importante simular diferentes cenários de TR na nossa calculadora!

Amortizações Extraordinárias: Vale a pena?

Amortizar extraordinariamente significa pagar valores extras além da parcela mensal para reduzir sua dívida mais rápido. Nossa calculadora permite simular diferentes estratégias!

Tipos de amortização extra:

Amortização única: Um pagamento extra em um mês específico (ex: usar o 13º salário)
Amortização recorrente: Pagamentos extras mensais, trimestrais, semestrais ou anuais

Vantagens de amortizar:

✅ Reduz significativamente os juros totais (pode economizar milhares de reais)
✅ Encurta o prazo do financiamento (você fica livre da dívida mais cedo)
✅ Reduz o custo com taxas e seguros (menos meses pagando)
✅ Aumenta seu patrimônio líquido mais rapidamente

Exemplo real:

Financiamento: R$ 400.000 em 240 meses (SAC) a 10% a.a. + TR 5% a.a.

Sem amortização extra:

Total de juros: R$ 350.000
Prazo: 240 meses (20 anos)

Com R$ 2.000 extras mensais:

Total de juros: R$ 180.000
Prazo: 120 meses (10 anos)
Economia: R$ 170.000!

💰 Dica de ouro: Use a calculadora para simular diferentes cenários! Teste amortizar seu 13º salário, bônus, ou um valor fixo mensal. Você vai se surpreender com a economia!

Taxas e Seguros no Financiamento

Além da parcela do financiamento, você paga mensalmente:

Seguro de Morte e Invalidez Permanente (MIP): Obrigatório, garante a quitação em caso de falecimento ou invalidez
Seguro de Danos Físicos do Imóvel (DFI): Obrigatório, cobre incêndio, raio e explosão
Taxa de administração: Alguns bancos cobram mensalmente

Quanto custam? Geralmente entre R$ 150 e R$ 500 por mês, dependendo do valor do imóvel, idade do contratante e banco.

A TR também corrige as taxas e seguros! Por isso, na nossa calculadora, o valor das taxas/seguros também é atualizado mensalmente pela TR, refletindo a realidade do seu financiamento.

Perguntas Frequentes (FAQ)

Qual é melhor: SAC ou PRICE?

Depende do seu perfil! O SAC tem parcelas iniciais maiores mas você paga menos juros no total. O PRICE tem parcelas menores no início, facilitando o orçamento, mas custa mais no final. Se você pode pagar mais no começo, escolha SAC. Se precisa de parcelas menores inicialmente, escolha PRICE.

A TR pode ser negativa?

Não. A TR é sempre zero ou positiva. Nos últimos anos ela tem ficado próxima de zero, mas pode subir dependendo da economia. Use nossa calculadora para simular diferentes cenários!

Vale mais a pena amortizar ou investir?

Se a taxa de juros do seu financiamento for maior que o rendimento dos seus investimentos, geralmente vale mais a pena amortizar. Exemplo: se seu financiamento tem juros de 10% a.a. e sua aplicação rende 8% a.a., é melhor amortizar. Mas considere também sua reserva de emergência!

Posso amortizar quando quiser?

Sim! Você tem o direito de fazer amortizações extraordinárias a qualquer momento, sem custos adicionais (desde 2008, por lei). Basta solicitar ao seu banco.

É melhor reduzir o prazo ou o valor da parcela?

Matematicamente, reduzir o prazo sempre economiza mais juros. Mas avalie seu orçamento: se você precisa de folga no orçamento mensal, pode optar por reduzir a parcela. Use nossa calculadora para comparar!

As taxas e seguros são obrigatórios?

Sim, o MIP (seguro de morte e invalidez) e o DFI (seguro do imóvel) são obrigatórios por lei. Já a taxa de administração varia por banco - alguns não cobram.

Posso trocar de SAC para PRICE ou vice-versa?

Geralmente não é possível trocar o sistema após a contratação. Por isso é importante fazer várias simulações antes de assinar o contrato!

Como a calculadora calcula a correção pela TR?

A cada mês, o saldo devedor é multiplicado por (1 + TR mensal). A amortização também é corrigida pela mesma taxa, garantindo que o saldo chegue a zero no prazo estipulado. Isso replica exatamente o que acontece no seu financiamento real!

Simulador de Financiamento Imobiliário

Dados do Financiamento

Amortizações Extraordinárias

Resumo do Financiamento

Comparação com Amortização Extra

Evolução do Saldo Devedor

Tabela de Amortização

Entenda como funciona o Financiamento Imobiliário